Die Weltwirtschaft verändert sich rasant. Globalisierung, Digitalisierung, E-Commerce und neue Lieferketten prägen die Märkte. Inmitten dieses Umbruchs steht ein Immobilienriese, der von diesen Trends profitiert wie kaum ein anderer: Prologis, Ticker PLD.
Prologis ist der weltweit größte Industrie- und Logistik-REIT. Seine Lagerhallen und Distributionszentren bilden das Rückgrat des Onlinehandels und der modernen Lieferketten. Egal ob Amazon, DHL oder Walmart – viele nutzen Flächen von Prologis.
In diesem Artikel schauen wir uns Prologis detailliert an: Geschäftsmodell, Dividendenpolitik, Fundamentaldaten, Chancen, Risiken, Investorenstruktur sowie den Vergleich mit anderen REITs.
1. Geschäftsmodell von Prologis
Prologis besitzt, entwickelt und verwaltet Immobilien in den Bereichen:
- Lagerhallen
- Distributionszentren
- Logistik-Hubs in Flughafennähe
- Industrieparks
Der REIT ist weltweit aktiv: Nordamerika, Europa, Asien und Lateinamerika. Mit über 1,2 Milliarden Quadratmetern Fläche ist Prologis ein echter Gigant.
Die Kunden stammen aus den unterschiedlichsten Branchen:
- E-Commerce und Einzelhandel (z. B. Amazon, Walmart, Home Depot)
- Transport und Logistik (z. B. DHL, FedEx, UPS)
- Produktion und Industrie
Das Geschäftsmodell: langfristige Mietverträge, stabile Cashflows, aber mit der Flexibilität, Mietpreise an Marktbedingungen anzupassen.
2. Dividendenpolitik
- Aktuelle Dividendenrendite: ca. 3 %
- Zahlungsmodus: quartalsweise
- Dividendenwachstum: ca. 10 % p.a. in den letzten 10 Jahren
- Ausschüttungsquote: ~70 % des FFO
Das Besondere: Die Dividende wächst seit Jahren kontinuierlich. Wer langfristig investiert, profitiert nicht nur vom Cashflow, sondern auch von Kurssteigerungen.
3. Fundamentale Kennzahlen (2025, gerundet)
- Immobilienportfolio: über 5.600 Objekte
- Vermietbare Fläche: ca. 1,2 Mrd. Quadratfuß (~110 Mio. m²)
- Immobilienwert (NAV): ca. 125 Mrd. USD
- Börsenwert (Market Cap): ~110 Mrd. USD
- Nettoschulden: ~30 Mrd. USD
- Debt-to-Assets: ca. 25 %
- Vermietungsquote: ~98 %
- Kunden: 6.600+ weltweit
4. Verhältnis von Immobilienwert, Börsenwert und Schulden
| Kennzahl | Wert (Mrd. USD) | Anteil am Immobilienwert |
|---|---|---|
| Immobilienwert (Portfolio) | ~125 | 100 % |
| Börsenwert (Market Cap) | ~110 | ca. 88 % |
| Schulden (Net Debt) | ~30 | ca. 24 % |
Interpretation
- Premium-Bewertung: Anleger zahlen einen Wachstumsaufschlag.
- Niedrige Verschuldung: Mit 25 % sehr konservativ finanziert.
- Hohe Auslastung: 98 % Vermietungsquote spricht für starke Nachfrage.
5. Chancen
E-Commerce-Boom
Mit dem Wachstum des Onlinehandels steigt der Bedarf an modernen Logistikzentren. Amazon ist einer der größten Kunden von Prologis.
Nearshoring-Trend
Immer mehr Unternehmen verlagern ihre Produktion näher an die Absatzmärkte. Das erhöht den Bedarf an regionalen Distributionszentren.
Globaler Player
Prologis ist in über 20 Ländern aktiv – Diversifikation schützt vor regionalen Krisen.
Solides Dividendenwachstum
Während viele REITs stagnieren, steigert Prologis seine Ausschüttungen kontinuierlich.
6. Risiken
Zyklische Nachfrage
Prologis ist abhängig von Konjunktur und Handel. Rezessionen können die Nachfrage nach Lagerflächen drücken.
Wettbewerb
Es gibt starke Konkurrenz durch andere Industrie-REITs und private Immobilienfonds.
Bewertung
Mit einer Marktkapitalisierung nahe am Immobilienwert ist Prologis kein Schnäppchen. Investoren zahlen für Qualität.
Zinsrisiken
Steigende Zinsen könnten die Nachfrage nach REITs allgemein dämpfen.
7. Investorenstruktur
- Vanguard Group (~14 %)
- BlackRock (~12 %)
- State Street (~5 %)
- Norges Bank (Norwegischer Staatsfonds)
- Geode Capital
Prologis ist stark in ETFs und Indexfonds vertreten – ein klassischer Institutionellen-REIT.
8. Vergleich mit Realty Income, OHI und LTC
| Kriterium | Realty Income (O) | OHI | LTC | Prologis (PLD) |
|---|---|---|---|---|
| Sektor | Einzelhandel | Pflegeheime | Seniorenwohnungen | Logistik, Industrie |
| Dividende | 5–6 %, monatlich | 7 %, quartalsweise | 6–7 %, monatlich | ~3 %, quartalsweise |
| Dividendenwachstum | gering | schwankend | stabil, aber klein | stark, +10 % p.a. |
| Portfolio | 13.000+ Objekte | 900+ Objekte | 200 Objekte | 5.600+ Objekte |
| Schuldenquote | ~30 % | ~40 % | ~50 % | ~25 % |
| Marktkapitalisierung | ~50 Mrd. USD | ~8 Mrd. USD | ~1,5 Mrd. USD | ~110 Mrd. USD |
| Risikoprofil | niedrig | mittel | hoch | niedrig-mittel |
9. Meine Einschätzung
Prologis ist kein klassischer Dividendenaristokrat wie Realty Income und kein Hochdividendenwert wie OHI. Es ist ein Wachstums-REIT, der von den Megatrends E-Commerce, Globalisierung und Nearshoring profitiert.
- Stärken: Weltmarktführer, niedrige Verschuldung, starke Dividendensteigerungen.
- Schwächen: vergleichsweise niedrige Dividendenrendite, hohe Bewertung.
Für mich gehört Prologis in jedes REIT-Portfolio, das auf langfristiges Wachstum setzt. Die Dividende ist nicht spektakulär, aber sie wächst zuverlässig – und wer langfristig dabei bleibt, profitiert vom starken Geschäftsmodell.
Fazit
Prologis ist der Titan unter den REITs. Mit einer klaren Ausrichtung auf Logistik und Industrie hat das Unternehmen einen Sektor besetzt, der durch E-Commerce und neue Lieferkettenstrukturen enorme Chancen bietet.
Für konservative Dividendenjäger mag die Rendite zu niedrig sein. Aber wer auf Wachstum und Stabilität setzt, kommt an Prologis kaum vorbei.
Kommender Artikel
Im nächsten Beitrag meiner REIT-Serie werde ich Welltower (WELL) analysieren – einen der größten Healthcare-REITs weltweit, der stark auf Seniorenwohnungen und Gesundheitseinrichtungen setzt.