Wenn es einen REIT gibt, der weltweit unter Dividendeninvestoren Kultstatus genießt, dann ist es Realty Income. Seit Jahrzehnten zahlt das Unternehmen seine Dividende nicht vierteljährlich wie die meisten US-Konzerne, sondern monatlich – und das völlig verlässlich. Kein Wunder also, dass Realty Income längst den Spitznamen „The Monthly Dividend Company“ trägt.
Doch Realty Income ist mehr als nur ein Dividendenklassiker. Mit einem Immobilienportfolio von über 13.000 Objekten, einer Marktkapitalisierung von rund 50 Milliarden USD und einem Investment-Grade-Rating gehört es zu den sichersten und gleichzeitig interessantesten REITs der Welt. Gerade jetzt, wo die US-Notenbank FED weitere Zinssenkungen in Aussicht stellt, könnte die Aktie vor einer neuen Chance stehen.
In diesem Artikel sehen wir uns Realty Income umfassend an – von Geschäftsmodell und Besonderheiten über Chancen und Risiken bis hin zu den aktuellen Kennzahlen im Verhältnis zwischen Immobilienwert, Börsenwert und Schulden.
1. Geschäftsmodell und Mieterstruktur
Realty Income ist ein sogenannter Net Lease REIT. Das bedeutet: Das Unternehmen investiert vor allem in freistehende Einzelhandelsimmobilien, die an langfristige Mieter vergeben werden.
Zu den größten Mietern gehören bekannte Namen wie:
- Walgreens
- 7-Eleven
- Dollar General
- FedEx
- Walmart
Der Fokus liegt bewusst auf defensiven Branchen – also solchen, die auch in Krisen relativ stabil sind. Lebensmittel, Apotheken und Logistik sind Grundbedürfnisse, die selbst in Rezessionen nicht einfach wegfallen. Genau diese Stabilität macht Realty Income für Einkommensinvestoren so attraktiv.
2. Die Besonderheit von Realty Income: Monatliche Dividenden
Der vielleicht wichtigste Grund, warum Realty Income eine so treue Anhängerschaft hat, ist die monatliche Dividendenzahlung. Während die meisten REITs und US-Unternehmen nur viermal im Jahr ausschütten, überweist Realty Income seinen Aktionären jeden Monat eine Dividende.
- Aktuelle Dividendenrendite: ca. 5–6 %
- Mehr als 100 Dividendenerhöhungen seit dem Börsengang 1994
- Ausschüttungsquote: konservativ bei 70–80 % des FFO (Funds from Operations)
Damit ist Realty Income eine Art „Anleihe mit Inflationsschutz“ – eine stetige Einkommensquelle, die seit Jahrzehnten funktioniert.
3. Fundamentale Kennzahlen (2025)
- Immobilienportfolio: über 13.000 Objekte
- Vermietungsquote: über 98 %
- Durchschnittliche Mietvertragsdauer: ca. 9 Jahre
- Marktkapitalisierung: ca. 50 Mrd. USD
- Kreditrating: BBB+ (Investment Grade)
4. Immobilienwert, Börsenwert und Schulden im Verhältnis
Ein entscheidender Punkt bei REITs ist das Verhältnis von Immobilienwert, Börsenwert und Schulden. Bei Realty Income ergibt sich folgendes Bild (gerundete Zahlen 2025):
Tabelle: Immobilienwert vs. Börsenwert vs. Schulden
| Kennzahl | Wert (Mrd. USD) | Anteil am Immobilienwert |
|---|---|---|
| Immobilienwert (Portfolio) | ~ 62 | 100 % |
| Börsenwert (Market Cap) | ~ 50 | ca. 80 % |
| Schulden (Net Debt) | ~ 20 | ca. 32 % |
Interpretation
- Immobilienwert vs. Börse: Die Immobilien sind ca. 62 Mrd. USD wert, während die Börse den REIT nur mit 50 Mrd. USD bewertet. Das entspricht einem Abschlag von ca. 20 %. Anleger zahlen also aktuell weniger, als das Portfolio wert ist.
- Schuldenquote: Mit 20 Mrd. USD Nettoschulden liegt die Verschuldung bei ca. 30–35 % des Immobilienwerts. Das ist für einen REIT konservativ.
- Eigenkapitalquote: Rund zwei Drittel des Portfolios sind durch Eigenkapital gedeckt, nur etwa ein Drittel durch Fremdkapital – ein sehr solides Verhältnis.
5. Chancen
Zinssenkungen als Rückenwind
Mit den angekündigten Zinssenkungen der FED steht Realty Income vor einer deutlichen Entlastung. Refinanzierungen werden günstiger, die Bewertung steigt.
Defensiver Mieter-Mix
Mit Mietern aus den Bereichen Lebensmittel, Apotheken und Logistik ist Realty Income weniger anfällig für Konjunkturschwächen.
Stabile Dividendenhistorie
Die monatlichen Dividenden sind ein Alleinstellungsmerkmal, das Realty Income unverwechselbar macht.
Internationale Expansion
Neben den USA investiert Realty Income zunehmend auch in Europa – eine zusätzliche Diversifikation.
6. Risiken
Bewertung
Als „sicherer Hafen“ war Realty Income oft höher bewertet als andere REITs. Das begrenzt in starken Märkten das Aufwärtspotenzial.
Zinsabhängigkeit
Steigende Zinsen setzen den Kurs von REITs stark unter Druck. In den letzten Jahren hat Realty Income das deutlich gespürt.
E-Commerce-Trend
Der Onlinehandel verändert den Einzelhandel. Zwar setzt Realty Income auf krisenresistente Mieter, dennoch bleibt ein strukturelles Risiko.
7. Vergleich mit klassischen Anleihen
Spannend ist der Vergleich mit Staats- und Unternehmensanleihen. Während US-Staatsanleihen aktuell Renditen im Bereich von 3–4 % bieten, kommt Realty Income auf 5–6 % Dividendenrendite – dazu mit monatlicher Ausschüttung und der Chance auf Kursgewinne bei sinkenden Zinsen. Für viele Einkommensinvestoren ist Realty Income daher ein Hybrid zwischen Anleihe und Aktie – nur mit dem Vorteil, dass das Unternehmen über reale Immobilienwerte abgesichert ist.
8. Meine Einschätzung
Realty Income ist für mich kein kurzfristiger Trade, sondern ein Langfristinvestment für Sicherheit und stetiges Einkommen.
- Monatliche Dividende: Einzigartig und verlässlich.
- Starke Bilanz: Solide Schuldenstruktur, Investment-Grade-Rating.
- Unterbewertung: Die Börse handelt den REIT aktuell unter seinem Immobilienwert – ein mögliches Schnäppchen.
Wenn die FED die Zinsen weiter senkt, dürfte Realty Income profitieren: Die Refinanzierung wird billiger und Investoren suchen wieder gezielt nach dividendenstarken Alternativen zu Anleihen.
9. Fazit
Realty Income bleibt das Aushängeschild für verlässliche REITs. In einem Umfeld sinkender Zinsen und einer möglichen Sektorrotation von Tech zu Value könnte die Aktie wieder mehr Aufmerksamkeit bekommen.
Für Anleger, die auf Planbarkeit, Dividenden und Stabilität setzen, ist Realty Income ein Basisinvestment. Wer dazu noch Geduld mitbringt, könnte zusätzlich vom Kursanstieg profitieren, wenn die Bewertung wieder näher an den Immobilienwert heranrückt.
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Im nächsten Beitrag meiner REIT-Serie widme ich mich Omega Healthcare Investors (OHI) – einem REIT, der stark von der alternden Bevölkerung und dem steigenden Bedarf an Pflegeeinrichtungen profitiert. Doch auch hier gibt es Risiken, die man kennen sollte. Ich werde OHI in den kommenden Tagen ausführlich analysieren und Chancen sowie Fallstricke im Detail beleuchten.
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